Eigenmietwert fällt weg: Was sich für Hausbesitzer ändert

Kaum ein Steuerthema wirft bei Hausbesitzern so viele praktische Fragen auf wie der mögliche Wegfall des Eigenmietwerts. Bisher wird in der Schweiz ein fiktives Einkommen versteuert, weil Eigentümer ihre selbst bewohnte Liegenschaft nutzen, ohne Miete zu zahlen. Gleichzeitig dürfen je nach geltendem Recht unter anderem Schuldzinsen und gewisse Unterhaltskosten steuerlich abgezogen werden. Wenn dieses System aufgehoben wird, verschiebt sich das Gleichgewicht: Die Steuerrechnung kann einfacher werden, aber nicht jeder Haushalt profitiert im gleichen Mass.

Folgen der Eigenmietwert-Abschaffung

Die wichtigsten Folgen der Eigenmietwert-Abschaffung ergeben sich aus dem Tausch von steuerbarer Belastung gegen weniger Abzugsmöglichkeiten. Wer heute einen relativ hohen Eigenmietwert versteuert, aber nur geringe Abzüge geltend macht, könnte entlastet werden. Besonders betroffen sind häufig Eigentümer, die ihre Hypothek weitgehend amortisiert haben und deshalb wenig Schuldzinsen abziehen können. Für sie fällt mit dem Eigenmietwert eine laufende steuerliche Belastung weg, ohne dass ein grosser Gegenwert bei den Abzügen verloren geht.

Anders kann es bei Haushalten aussehen, die ihr Wohneigentum erst vor wenigen Jahren finanziert haben. Sie profitieren im heutigen System oft stärker von Zinsabzügen und teils auch von Unterhaltskostenabzügen. Fällt beides ganz oder teilweise weg, kann der Vorteil aus der Abschaffung deutlich kleiner sein. Darum ist die Reform nicht einfach eine pauschale Entlastung, sondern vor allem eine Umverteilung zwischen unterschiedlich finanzierten Eigentümern.

Steuern beim Wegfall des Eigenmietwerts

Beim Thema Eigenmietwert-Wegfall und Steuern geht es im Kern um die Frage, was künftig überhaupt noch als Einkommen aus selbst genutztem Wohneigentum gilt. Ohne Eigenmietwert verschwindet grundsätzlich jener fiktive Betrag, der bisher zum steuerbaren Einkommen gerechnet wird. Das senkt die Bemessungsgrundlage, vor allem bei Personen im Ruhestand oder bei Eigentümern mit tiefer Restverschuldung. In solchen Fällen kann die jährliche Steuerlast spürbar sinken.

Gleichzeitig wird die Steuerplanung weniger stark von der Frage bestimmt, welche Abzüge noch möglich sind. Das kann die Steuererklärung übersichtlicher machen, nimmt aber auch Gestaltungsspielräume weg. Je nach Ausgestaltung der Reform können zudem kantonale Unterschiede weiterhin eine Rolle spielen, etwa bei ergänzenden Regeln, Formularen oder der Bewertung einzelner Kostenarten. Für Eigentümer bleibt deshalb wichtig, zwischen Bundessteuer und kantonalen Bestimmungen zu unterscheiden.

Abschaffung und Auswirkungen auf die Hypothek

Die Eigenmietwert-Abschaffung und ihre Wirkung auf die Hypothek gehören zu den zentralen Diskussionen. Im bisherigen System wurde häufig argumentiert, dass hohe Hypotheken steuerlich weniger schmerzhaft seien, weil Schuldzinsen abzugsfähig sind. Wenn dieser Zusammenhang wegfällt, verändert sich der Anreiz. Eine hohe Verschuldung bringt dann steuerlich meist weniger Entlastung als bisher, wodurch Amortisation für manche Haushalte attraktiver erscheinen kann.

Das bedeutet aber nicht automatisch, dass jede Hypothek möglichst schnell reduziert werden sollte. Finanzierung, Liquidität, Vorsorge und Zinssituation bleiben entscheidend. Wer Mittel in die Amortisation steckt, hat dieses Geld nicht mehr für Renovationen, Rücklagen oder Anlagen zur Verfügung. Der Wegfall des Eigenmietwerts kann also dazu führen, dass die Hypothek weniger als Steuerthema und stärker als reine Finanzierungsfrage betrachtet wird. Das ist für viele Eigentümer eine grundlegende Veränderung.

Was der Wegfall beim Schuldzinsenabzug ändert

Besonders genau wird auf den Schuldzinsenabzug geschaut. Wenn der Schuldzinsenabzug wegfällt oder deutlich eingeschränkt wird, trifft das vor allem Eigentümer mit hoher Finanzierung. Junge Familien, Käufer in teuren Regionen und Haushalte mit kürzlich abgeschlossenen Hypotheken könnten dadurch einen Teil ihres bisherigen Steuervorteils verlieren. Damit verschiebt sich die Belastung tendenziell stärker auf jene, die noch am Anfang ihrer Eigentumsphase stehen.

Wichtig ist dabei, dass nicht jeder Zinsabzug in jedem Reformmodell gleich behandelt werden muss. In politischen Debatten wird oft zwischen selbst genutztem Wohneigentum, Investitionen und möglichen Ausnahmen unterschieden. Für die Praxis heisst das: Nicht nur die Überschrift der Reform zählt, sondern die konkrete gesetzliche Ausgestaltung. Erst sie zeigt, ob der Schuldzinsenabzug vollständig verschwindet, begrenzt bleibt oder in einzelnen Fällen teilweise erhalten wird.

Unterhaltskosten ohne Eigenmietwert-Abzug

Auch bei den Unterhaltskosten stellt sich für viele Eigentümer eine sehr direkte Frage: Lohnt sich Renovieren steuerlich noch gleich wie bisher? Wenn der Abzug für Unterhaltskosten ohne Eigenmietwert entfällt oder verkleinert wird, ändern sich die Überlegungen rund um Malerarbeiten, Ersatz von Fenstern, Dachsanierungen oder Haustechnik. Solche Ausgaben bleiben zwar sachlich notwendig, bringen aber unter Umständen weniger steuerliche Entlastung als heute.

Das kann die zeitliche Planung von Arbeiten beeinflussen. Bislang wurden gewisse Investitionen bewusst auf bestimmte Steuerjahre gelegt, um Abzüge optimal zu nutzen. Fällt dieser Mechanismus weg, rückt stärker in den Vordergrund, was technisch nötig und finanziell tragbar ist. Gleichzeitig bleibt die Unterscheidung zwischen werterhaltenden Kosten und wertvermehrenden Investitionen relevant, sofern die künftigen Regeln bestimmte Ausnahmen oder separate Förderinstrumente vorsehen.

Unter dem Strich führt der Wegfall des Eigenmietwerts zu einem einfacheren Grundprinzip, aber nicht automatisch zu einer einfacheren finanziellen Gesamtwirkung. Eigentümer ohne hohe Schulden dürften häufig klarer profitieren, während stark fremdfinanzierte Haushalte genauer rechnen müssen. Entscheidend sind am Ende nicht nur Steuerbegriffe, sondern die persönliche Finanzierung, der Zustand der Liegenschaft und die konkrete gesetzliche Umsetzung in der Schweiz. Darum verändert die Reform weniger den Wert des Hauses als die Art, wie Wohneigentum steuerlich gedacht und geplant wird.